中国是高税收的国家之一，在企业所赚得的利润中，若完全按国家相关政策全额缴税，将会有65％左右的利润无偿被国家强制征收（以30％的销售毛利进行测算，流转税及其他各小税种占毛利的20％、土地增值税占毛利的30％、企业所得税占毛利的15％），若再考虑股东分配利润时应缴纳的个人所得税，则股东真正能分得的利润仅为28％左右，利润的绝大部分将会被国家以税收方式收取。因此，企业充分利用税收政策，合理合法的进行税收筹划，减少企业的现金流出，从而促进企业价值最大化已成为企业的一种迫切需要。税收政策是合法不合理，而税收筹划中部分则是合理不合法，税收筹划工作包罗万象，结合目前的国家税收政策、税务执行环境以及税务检查时常用的方法和我个人的从业经验，我个人简单谈一下税收筹划的具体内容，仅供参考。
一、税收筹划的前提条件。税收筹划和偷税、漏税是完全不同的两个概念，企业的税收筹划应同时具备以下条件，才会避免得不偿失，带来不必要的风险。一是对国家税收政策及地方性政策的充分了解，完全合法有效的用足政策，并且充分了解政策规定的处罚条例和执行力度情况，从而避免税务风险；二是经营活动开始前的详细测算，从而将税负控制在合理的范围内；三是一定的税务关系。两二项属企业内部因素，是税收筹划强有力的保证，后一项为外部环境，是税收筹划工作的一个支持，中国是一个关系社会，合适的税务关系是企业必不可少的一个条件。
二、避免碰触高压线。在税收政策里，高压线可分为两种，一种是增值税以及与增值税有关的事项，增值税一直是国家重点检查的对象，也是重点处罚的税种，在增值税上企业应避免操作，规避风险；二种是某些小税种，比如印花税、个人所得税，这些税种虽然金额不大，但如果操作不当，会造成小税大罚的书面，所以在这些税种必须规范操作，依据充分。
三、针对目前房地产项目税务清算企业应采取的措施。2006年，国家相继出台三个重要税收文件（即国税发［2006］31号、财税［2006］21号、国税发［2006］187号），分别提高了企业所得税、土地增值税的預征率和要求对已完工项目进行企业所得税和土地增值税进行税务清算，企图通过税收手段控制近年来房地产的高额利润，四川省在06年下半年已在各地开展此项工作，并会对近几年来所有已完工项目进行完全的税务清算。［实例分析］：四川某市一楼盘原于03年完工，完工后，只缴纳了营业税及附加和适当缴了部分企业所得税和土地增值税，该楼盘销售2亿左右，2005年，市局对该项目进行税收检查，追缴了不到20万的税款，2006年，31号文出台后，该项目又被区级税务机关列为清算对象，清算的税款包括该项目的各项税费，并委托中介机构进行审核，第一次初步审核后，该项目应补各项目税费4000多万元，经进一步的查证，该项目应补各项目税费5500万元。该公司在从收到税务检查通知到最后连续犯了几个致命的错误，一是收到税务检查通知时，没有及时的请专人进行账务整理和税务测算，该公司一直只是低价聘请了一个老会计进行账务处理，整个账务处理过于完全真实；二是对该次检查的认识程度不够，该次检查是该区级税务局重点的对象，关系到该区税务局下一步长期工作开展的问题，企业要想应对该次检查，必须先从内部自身资料着手后再寻找外部支持；三是第一次初审后，该公司仍然未向税务专家进行房地产税收政策方面的咨询，在该公司内部，无一人对房地产的整个税收有个清楚的认识，在初审结果出来后的后期审核过程中，该企业仍自行暴露了很多问题，从而导致应补税款再行上升1000多万。连续几次的错误从而使得该次检查让企业付出了血的教训。针对目前税务机关开展的此项税务清算工作，企业应以下几个步骤入手迎接检查：
第一步：自行检查已完工项目的财务资料及其他文本资料（主要指工程合同、销售合同等文本资料），测算按现行账面数计算出的各项目税款的应交数和已交数，从而推出应补数。根据测算出的结果和整体税负情况考虑是否有必要进行账务调整；
第二步：若企业账面处理和其他资料（税务检查不仅仅针对财务资料，也会针对其他资料，如与工程相关的资料进行延伸审核，必要时还会向其他有关单位或企业函证）存在一定的税务问题，应及时进行调整，调整的实务方法见下述所举例子；
［举例］：某房地产公司以5000万元的价格取得土地后进行项目开发，建造70000平方米的住宅房进行销售，相关的契税的其他报建费等费用为600万元，建安及绿化、设计费开发成本为6000万元，另有灰色支出300万元无法入账，期间费用为2000万元，其中广告费为300万元，销售收入为24000万元（收入中含有100套精装房，每套住房装修费用为2万），项目会计利润为10400万元，项目完成后，股东分红3000万元，A方案按正常账务处理核算，应交各项税费见下表，B方案：收入方面：精装房的200万收入由房产公司、装修公司、购房者签订三方合同，并从购房合同外单列，房产公司在收取该款时做为代收代付款处理，从而有效减少账面收入，进而减少计算营业税的税基；成本及期间费用可从以下几个方面同时着手；第一是增加建安成本，由于该单位建安成本仅为857元，可在账务及合同上提高至1200元左右（该单位成本仍旧在合理范围内），则总的可再提高2400万的建安成本，第二是期间费用中只要和开发成本有挂构的就记入到开发成本的间接费用下，通过从期间费用转化到开发成本从而加大计算土地增值税时的扣除荐，一般至少能从期间费用转200万到开发成本，第三是加大广告费，由于广告费的扣除限额为收入的8％，即可在税前1920万元的广告费，则企业运用该条政策，至少可再增加个1000万元的广告费，第四是300万元的灰色支出通过找其他合理票据的方式入到开发成本里，这样开发成本的金额再增加300万元，B方案虚增的成本费用转出款项时直接转入到股东名下，若公司需要该笔资金周转时，再以借款的形式借进，股东分红时则以还款的名义分红，通过上述几方面的操作后，A方案与B方案的具体税费应缴数及比较情况见下表（不考虑印花税、土地使用税、副调基金）：
A方案与B方案应交税费比较表
金额单位：万元
项目 A方案 A方案计算过程 B方案 B方案计算过程 差异＝A-B
应交营业税及附加 1332.00 ＝24000*5.55％ 1320.90 ＝23800*5.55％ 11.10
应交土地增值税 2276.40 ＝7588*30％ 1283.73 ＝4279.1*30％ 992.67
应交企业所得税 2241.23 ＝6791.60*33％ 1285.47 ＝3895.37*33％ 955.76
应交个人所得税 600.00 ＝3000*20％ 0.00 600.00
合计 6449.63 3890.10 2559.53
通过上述两个方案税费比较表可以看出，B方案有效节税2560万元，而且B方案经过税收筹划后，整体项目税负仍可达到16％，符合整个行业的平均税负，不会出现异常情况，若企业原采取积进式方针，同时在外部条件允许的情况下，还可将税负控制在13％左右（大于预征2个百分点），则还可避税770万元。该步骤是整个环节的重点，须操作人员对财务、税收政策、税务机关的检查手段有一定的了解方可有效进行。
第三步：若第二步无法得到有效的运行的情况下，且企业账面正常核算欠税额较大时，方可采用此方式，即销毁账务资料，可以做成被盗等非正常状况，并在相应公安部门备案，使得税务机关无法正常实施检查程序，但该种方法并不适合正常发展中的企业，是企业应对税务的最后一种手段，按现行政策规定，在企业无法提供财务资料的情况下，税务机关有权核定征收，土地增值税的核定征收率为收入的1.5-2.5％，企业所得税一般是按20％左右的毛利进行核定，按照该种核定方式，则税负会在12-14％左右。若企业真到了必须走这步的时候，则还需注意转移资金，避免税务机关采取高核定方式，转移资金从而达到加大税务机关执行难度，税务机关在核定企业应补税款时，一般都会关注企业的实际纳税能力，因为税务机关查税的目的并不是想把企业逼进死胡同，他的最关健目的只是想在合理范围内收取税款，企业的存续才是税款的来源。
另外，我们也要看到一点，虽然目前税务总局及地方税务局对开发项目的清算工作势头较猛，但由于房地产的税收大多是在地税局，而我国的税收是实行计划经济，即上级部门给税务局下税收任务指标，每年在上一年的基础递增20％左右，税收任务的完成情况也是地方政府和税务局的重点考核指标，牵涉到政府的具体绩效考核，在这种体制下，税务局会把每年的征收款控制在一定范围内，尤其是房地产行业的税款更是税务局的一个蓄水池，所以房地产项目的税务清算应是一个逐惭、缓慢的过程，地方税务局会故意把这个清算适当延缓，这就给了我们更多的企业一个充裕的时间进行相应调整。
在建的项目以及拟建的项目：在建的项目以及拟建的项目的税收筹划思路与上所举例子一致，只不过是事后筹划与提前筹划的问题，一般来说，提前筹划比事后筹划更为合理，更能有效的节约税款，风险相对而言也会小得多。 四、房地产公司自留商业房用于出租的税务筹划。房地产公司自留房屋转作固定资产的相关政策：企业所得税，按国税发［2006］31号文件规定，应视同为销售缴纳所得税；营业税，按《营业税暂行条例》解释，应不缴纳营业税；土地增值税，按国税发［2006］187号文件规定，应不计算缴纳土地值税。房屋出租税收重点在于按租金收入缴纳12％的房产税，其他租赁收入无房产税，因此，税收筹划应从分解收入着手，具体实务操作见下例，［举例］：某房地产公司将建造的20000个平方的商业用房转作固定资产并用于出租，每平方米平均月租金收入40元，物业管理费每平方米每月2元，全年租金收入960万元，全年物业管理费收入48万元，A方案按一般核算方式进行核算，B方案进行一定的税收筹划，第一个分解收入的方法是将每月每平方40元的租金收入转6元到物业管理费收入中，全年可分解144万到物业管理费收入中，第二个分解是将租金收入其中的200万分摊到设备租赁中，比如空调及其他各种设备，分解后全年租金收入616万元，物业管理费收入为192万元，设备租凭收入为200万元，总收入不会有所影响，仍旧是1008万元。
A方案与B方案应交税费比较表
金额单位：万元
项目 A方案 A方案计算过程 B方案 B方案计算过程 差异＝A-B
应交营业税及附加 55.94 ＝1008*5.55％ 55.94 ＝1008*5.55％ 0.00
应交房产税 115.2 ＝960*12％ 73.92 ＝616*12％ 41.28
合计 171.14 129.86 41.28
五、适合于集团各公司的税务筹划方案
1．企业所得税。企业所得税筹划的思路在于控制计入账面的收入和提高账面的成本费用，能不开票、能不计入收入的就尽量不计，充分了解税法上收入的定义，尤其重点把握财务上不计收入但税法上视同销售收入纳税的情况，如非货币性交易、对外投资、分配实物资产给股东、收取的逾期押金等；在成本费用核算上同样需要充分了解税收政策，明确各个明细项目的税前扣除限额，更要充分利用某些高额的税前扣除限额，比如制药行业广告费税前扣除限额为收入的25％，将灰色支出转化为合法支出。通过收入与成本费用的适度调整后，将税负控制在最低；
2．工资收入个人所得税的筹划方案
以一年为一个期间，主要针对高层管理人员和中层管理人员，并假定高层管理人员为8人，每个每年平均为10万元工资，即每人每月8333元工资，中层管理人员20人，每人每年平均5万元工资，即每人每月4167元工资。
A方案：一般核算方式，即每人各月工资以工资表形式直接发放，则高层管理人员每人每月需由公司代扣代缴个人所得税972元，全年高层人员共计应纳个人所得税9.33万元（8人×972元×12个月），中层管理人员每人每月需由公司代扣代缴个人所得税260.00元，全年中层管理人员共计应纳个人所得税6.24万元（20人×260元×12个月）；
B方案：针对高层管理人员工资部分，每人每月以各种票据费用报销形式（包括收据及人个购买的家庭日常开支票据）报销2000元，在当月无票据的情况下可采取备用金形式支取，待以后用票据冲抵备用金，该部分费用虽然在税法上规定不能在企业所得税前扣除，但一般情况不会计征个人所得税，另外，在账务上再体现为每月2000元采取年终以奖金形式一次性发放，则高层管理人员工资收入每人每年应由公司代扣代缴个人所得税5350元，共计4.28万元；针对中层管理人员工资：账务上再体现为每月1000元采取年终以奖金形式一次性发放，则中层管理人员全年工资收入应由公司代扣代缴5.11万元。
管理人员工资性收入个人所得税A方案与B方案税费成本比较
金额单位：万元
项 目 A方案 B方案 可节约税费成本(A方案－B方案)
高层管理人员 9.33 4.28 5.05
中层管理人员 6.24 5.11 1.13
小 计 15.57 9.39 6.18
七、通过上述整体筹划后，在满足上述假设条件的情况下，B方案共计可比A方案少缴2606.99万元的税费，给企业带来直接经济利益。具体详细的实务操作尚需在实务中进一步完善，尤其注意其他资料与财务资料相吻合，做到依据充分，防范风险，在实务操作中还需注意各种各种经营变化情况以及其他各部分的配合，同时随时关注新政策、新环境的变化情况，不仅要占在高的角度做好税收筹划工作，还得随时跟进整个工作的进展情况，关注细的环节。
